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2024-09-27 09:30:42
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各類資質· 許可證· 備案辦理
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房地產五證是指房地產商在預售商品房時需要具備的五個證，分別是《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》和《國有土地使用證》，簡稱“五證”。
其中，《建設用地規劃許可證》是建設單位經向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置及范圍符合城市規劃的法定憑證。是建造單位用地的法律憑證，沒有此證的用地單位是非法用地，房地產商的售房行為則屬非法，不能領取房地產權屬證件。
《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃規定的法律憑證，是建設單位建造工程的法律憑據，在建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違法建造的，不能領取房地產權屬證件。
《建筑工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件。是建設單位進行工程施工的法律憑據，也是房屋權屬登記的主要根據之一。沒有開工證的建設項目則屬違法建筑，不予法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦好施工許可證手續，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。
《國有土地使用證》指證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。國土房管局對直接填發的《國有土地使用證》根據國有土地使用不同，分別蓋以《國土房管局劃撥土地使用證專用章》、《國土房管局有償土地使用證專用章》。
《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門應允房地產開發企業銷售商品房的批準證件。其主管機關是國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。若買房者則要調查房屋的建造質量，則可查驗房地產商的《工程驗收證》。在購房時著重查看《國有土地使用證》和《預售許可證》就行了，因為如果開發商沒有拿到《國有土地使用證》的話，是拿不到《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》的，未取得以上兩個《規劃許可證》及《施工許可證》則拿不到《預售許可證》的。
辦理五證的流程如下：
辦理《建設用地規劃許可證》
企業提供申請報告、規劃申請表、總平面圖、土地轉讓協議或國有土地使用證、企業營業執照和資質證書，報規劃局用地處。
進行土地評估。
土地局測量對現場測量，出定界圖。
繳納土地出讓金和契稅，領取國有土地使用證。
打交費單，領取用地規劃許可證。
辦理《國有土地使用證》
建設單位持用地申請、航測圖、平面布置圖、土地轉讓協議、建設用地規劃許可證、土地轉讓雙方的有關證件、委托書到土地局土地利用處。
用地處轉總工室審查。
報局業務會批準。
領取選址意見書。
辦理《建設工程規劃許可證》
企業持定位圖、選址意見書、用地申請到用地處審查。
主管局長、主管市領導批準。
辦理《建筑工程施工許可證》
企業準備相關材料，包括施工圖紙、施工合同、施工組織設計等。
向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門提出申請。
主管部門對申請材料進行審核，對施工現場進行勘查。
符合條件的，頒發《建筑工程施工許可證》。
辦理《商品房預售許可證》
企業提交預售申請、相關證明材料，如土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證等。
主管部門對申請材料進行審核，對預售項目進行現場勘查。
符合條件的，頒發《商品房預售許可證》。
房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。各資質等級企業的條件如下：
一級資質：
從事房地產開發經營5年以上。
注冊資本不低于5000萬元。
近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。
連續5年建筑工程質量合格率達100%。
上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。
有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人。
工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。
具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。
未發生過重大工程質量事故。
二級資質：
從事房地產開發經營3年以上。
注冊資本不低于2000萬元。
近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。
連續3年建筑工程質量合格率達100%。
上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。
有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人。
工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。
具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。
未發生過重大工程質量事故。
三級資質：
從事房地產開發經營2年以上。
注冊資本不低于800萬元。
房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。
連續2年建筑工程質量合格率達100%。
有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人。
工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱。
具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。
未發生過重大工程質量事故。
四級資質：
從事房地產開發經營1年以上。
注冊資本不低于100萬元。
已竣工的建筑工程質量合格率達100%。
有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人。
工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員。
商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。
未發生過重大工程質量事故。
新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到房地產開發主管部門備案：
- 營業執照復印件。
- 企業章程。
- 驗資證明。
- 企業法定代表人的身份證明。
- 專業技術人員的資格證書和勞動合同。
- 房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。
房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。
辦理五證與開發資質密切相關。開發商未取得相應的開發資質，可能無法順利辦理五證。例如，如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》，是拿不到《國有土地使用證》的；未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》，是拿不到《預售許可證》的。
只有具備相應開發資質的企業，才能證明其在資金、技術、人員等方面具備開發房地產項目的能力，從而有資格申請并獲得五證，將開發的商品房合法地推向市場進行交易。
要獲取開發資質以辦理五證，房地產開發企業可以按照以下步驟進行：
新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，準備相關文件，包括營業執照復印件、企業章程、驗資證明、企業法定代表人的身份證明、專業技術人員的資格證書和勞動合同等，到房地產開發主管部門備案。
房地產開發主管部門在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。《暫定資質證書》有效期1年，主管部門可根據企業經營情況延長有效期，但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。
房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。
申請核定資質等級的房地產開發企業，應當提交企業資質等級申報表、房地產開發企業資質證書（正、副本）、企業資產負債表和驗資報告、企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件、已開發經營項目的有關證明材料、房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》執行情況報告等相關證明文件。
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